¿Piensa vender su propiedad?

Sepa cuánto vale su propiedad. Entérate en Suplemento de Urbania, El Comercio 24 Marzo 2013. Tengo algunos comentarios.
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Más del 2012

... y en el mercado inmobiliario veamos que pasó en 2012 los indicadores de las notas de estudio del BCR son interesantes

http://goo.gl/MQokB

Año 2012

1. En 2012 el crecimiento inmobiliario fue 6.7% y el precio de las propiedades 21%. Lee Situación Inmobiliaria 2012 BBVA http://goo.gl/oQxzD

El llamado 'cepo cambiario' sacude los cimientos del mercado inmobiliario de Argentina y Uruguay*

Luisa F, que prefiere no dar su apellido, es argentina y tuvo que bajar los precios de alquiler de su departamento de Punta del Este, el famoso balneario situado en la costa de Uruguay, para la próxima temporada de verano que comienza en diciembre. El mercado inmobiliario, que opera en dólares, se ha complicado para los asiduos visitantes argentinos, que ante las restricciones prácticamente totales a la compra de moneda extranjera en el mercado interno impuestas por el Gobierno de Cristina Fernández de Kirchner, solo les queda la opción de comprar la divisa norteamericana en el mercado negro a 6,30 pesos el dólar.

El llamado cepo cambiario, envigor desde hace un año con el fin de evitar la fuga de divisas, ha dejado el valor oficial de 4,70 pesos por cada dólar sólo para aquellas compras que se hacen con tarjetas de crédito en el exterior. Recurrir a la extracción de dólares en cajeros automáticos en Uruguay u otro país tan sólo es posible para aquellos ciudadanos que tengan cuentas en esta divisa en Argentina. Sin embargo, desde el mes de septiembre, incluso las compras con tarjetas se han endurecido con la imposición de un 15% de recargo que luego el contribuyente podrá deducir de sus respectivos pagos al fisco en concepto de impuestos a las ganancias o a los bienes personales. La medida ha provocado la reducción del uso de tarjetas de crédito en un 15,2%, según el Banco Central de la República Argentina.

El Gobierno argentino sí permite comprar divisas destinadas al turismo, dólares para el caso de EE.UU. o pesos uruguayos para viajar al país vecino, pero solo una semana antes de viajar y, en general, lo que autoriza no alcanza para cubrir los gastos de una familia que suele tomar una quincena de alquiler para su descanso en las costas uruguayas. La cantidad autorizada depende de los ingresos de cada ciudadano, pero suele ser un promedio de 100 dólares al día por persona.

“Prefiero no dar mi apellido porque la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos) nos persigue en la Argentina y en Uruguay”, dice Luisa F. “Hasta ahora pude alquilar todo enero, pero bajé los precios más de un 10% respecto del año pasado”, añade la propietaria argentina, quien se queja de que necesita “al menos 6.000 dólares para solventar los gastos anuales en el departamento de tres ambientes en Uruguay”.

El caso de Luisa F refleja uno de los efectos que ha producido la aplicación del cepo cambiario. El Gobierno está teniendo éxito en la contención de la salida de capitales, ya que ésta ha caído hasta los 3.600 millones de dólares en lo que va de año, frente a los 20.000 millones en 2011, pero a costa del sector inmobiliario que tradicionalmente funciona en la divisa norteamericana. El dólar también es la forma de ahorro que sienten más segura los argentinos después de haber sufrido varias crisis económicas en el país, en las que el peso siempre salió perdiendo.

De momento, la firma de escrituras durante el mes de agosto ha caído un 35% en comparación con el mismo periodo del año anterior al totalizar 3.776 compraventas de viviendas, de acuerdo al relevamiento mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Se trató de la novena disminución interanual en forma consecutiva y la séptima en el año a tasas de dos dígitos porcentuales.

“Al paso que vamos no es descabellado pensar que terminaremos el año con ventas por debajo de las registradas en 2009, que fue el peor año de la última década", advirtió al diario La Prensa Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), una organización dedicada a cuidar los intereses de las empresas inmobiliarias. Hace tres años, en total se vendieron un poco más de 49.000 propiedades en la ciudad, con un mercado que quedó muy golpeado después de la crisis inmobiliaria internacional que se desató con la quiebra del banco norteamericano Lehman Brothers.

Ante esta situación, algunos operadores inmobiliarios tuvieron que dar de baja sus licencias y echar el cierre, mientras que otros optaron por reducir sus costes. “La construcción es un sector intensivo en mano de obra, por lo que peligran miles de puestos laborales”, declaró Walenten.

La reacción del mercado

En opinión de la Dra. Laura Belly, directora de la carrera de Martillero Público y Corredor de Comercio de la Universidad del Museo Social Argentino (UMSA), actualmente el mayor dilema es la determinación del precio de venta de los inmuebles, dado que éstos siempre se han tasado en dólares. Los propietarios se están haciendo a la idea de que tienen que vender en pesos, pero no pierden de vista el precio de referencia en dólares.

El problema es que hoy en día la divisa estadounidense tiene varios precios en el mercado: “por un lado está el dólar oficial (4,70 pesos el dólar); por otro, la moneda en el mercado informal, el denominado blue (6,30 por dólar); y ahora aparece una nueva cotización, el celeste, que resulta de establecer un valor intermedio entre el oficial y el blue”. Belly señala que, por ejemplo, el diario Los Andes de Mendoza publica que la brecha entre el dólar oficial y el blue llega a un 35%. “Estos datos ilustran el grado de confusión de los operadores que no pueden establecer el valor de los bienes”, añade.

Herman Faigenbaum, director del programa de Real Estate Management del Área de Educación Ejecutiva de la Universidad Di Tella, coincide con este punto de vista y señala que “el problema principal que genera es la dificultad de valuar activos de una manera consensuada entre todos los actores de mercado. El resultado de esto es una baja en el volumen de transacciones”.

Una de las tendencias que Faigenbaum prevé en el corto plazo es que las propiedades “bajen su valor en dólares y suban su valor en pesos, encontrando un nuevo estado de nivelación”.

De hecho, las propiedades usadas, que se comercializaron en el pasado en dólares, han salido de la oferta o siguen a la espera de compradores que desembolsen sus dólares ahorrados, aunque sea a menor precio. En tanto, las unidades nuevas se han pasado a pesos con alguna suba para cubrirse de la inflación que supera el 25% anual. “Los compradores que tienen dólares billetes quieren hacer pesar la posesión de divisa obteniendo descuentos en los precios, de modo tal que reflejen esa brecha cambiaria. Los vendedores no aceptan desprenderse de sus bienes, adquiridos inicialmente en dólares, a un 35 o 37% menos de lo que los compraron”, grafica Belly, de la UMSA.

Respecto de los desarrollos inmobiliarios, o sea la construcción mediante fideicomisos financieros o pool de inversores, “es posible que se realicen en pesos porque los costos de construcción, como compra de materiales, el valor de la mano de obra, etc., están pesificados”, aclara Marcos Ochoa, economista de la Escuela de Posgrado en Negocios de la Universidad de Belgrano (UB).

Los créditos tampoco ayudan a los argentinos a acceder a su primera vivienda o ampliar las comodidades de sus actuales propiedades, ya que “desde hace ya muchos años el volumen del mercado hipotecario es muy bajo, por lo que el efecto que pueda tener la situación actual no tiene impacto en el mercado”, de créditos para viviendas, históricamente bajo en los últimos años, dice Faigenbaum.

De este modo, los que toman créditos hipotecarios lo hacen sólo si el vendedor o el desarrollador inmobiliario de la vivienda aceptan realizar la operación en pesos o el crédito está destinado a reformas de su inmueble.

Efecto dominó

El efecto dominó llegó al país vecino, Uruguay, con el que Argentina comparte frontera y la rivera del Río de la Plata. Es uno de los destinos más elegidos por las clases media y alta para veranear e invertir sus dólares en ladrillos. En opinión de Belly, de la UMSA, es evidente que “el mercado uruguayo se ve afectado por las medidas dictadas en nuestro país, sobre todo en los proyectos inmobiliarios destinados a viviendas de veraneo de los argentinos”. Con todo, aunque la falta de dólares por parte de los argentinos frene algunos proyectos, ella cree que sigue siendo una alternativa interesante para los sectores de mayores ingresos de nuestro país.

Ante la posibilidad de un verano con menos visitantes, el Gobierno uruguayo de José “Pepe” Mujica tomó medidas de incentivo, entre ellas destaca la devolución del IVA de 22% en gastos con tarjeta de crédito en hotelería y gastronomía. También se prevé la devolución del 10,5% de los montos abonados con tarjetas en concepto de alquiler; se extendió el "tax free" a los pasos fronterizos de Salto, Paysandú y Fray Bentos; y se otorgará un vale por un valor de 25 dólares a quienes ingresen a territorio uruguayo en auto, que podrá ser canjeado por combustible. El paquete de medidas tendrá un costo fiscal de 10 millones de dólares.

De todos modos, un informe presentado por el Centro de Investigaciones Económicas (CINVE) de Uruguay establece que el cepo cambiario, sumado a la incertidumbre de la economía regional y a la quiebra de la aerolínea local Pluna, tendrá como consecuencia una retracción del 6,5% de las visitas argentinas a Uruguay, según informa el diario El Observador. Se estima que todos los años vacaciona más de 1 millón de turistas argentinos en el país vecino.

“Dado que los individuos no podrán girar dinero al exterior en ninguna moneda, es de esperar que se pacten una menor cantidad de alquileres. La autorización para comprar dólares para viajar al exterior suele ser por montos muy bajos”, analiza Ochoa, de la UB.

¿Las restricciones cambiarias llegaron para quedarse? ¿Los argentinos se acostumbrarán a ahorrar en pesos? ¿Venderán y comprarán propiedades en moneda local? Nadie tiene esa respuesta a estas preguntas. Por el momento, los especialistas creen que las medidas seguirán vigentes durante un buen tiempo, “y el mercado se acostumbrará a operar con ellas, por lo que retomará un nivel más alto de actividad en el mediano plazo”, dice Faigenbaum, de Di Tella. “La pregunta de fondo es cuál es el mercado y cuál es la rentabilidad para el inversor inmobiliario, y esa pregunta aún no tiene respuesta”, añade.

En agosto, los permisos para construir en la Ciudad de Buenos Aires subieron por primera vez en el año en un 14,8%. Pero si compara el periodo que va de enero a agosto de 2012 con el del año anterior, la caída en los permisos y la superficie permitida para obras asciende a 37,2% y 35,3%, respectivamente.

En el corto plazo, Ochoa cree que si se mantiene la inflación alta junto con el deterioro actual de las expectativas de la población respecto a la economía, el mercado continuará estando dolarizado. El cree que sólo los propietarios que tengan alguna necesidad importante para vender aceptarán pesos por sus propiedades. En cambio, en el largo plazo, “si se recupera la estabilidad de precios [a través de un control de la inflación], existe la posibilidad de que el mercado se pesifique. A este escenario, le otorgo una baja probabilidad de ocurrencia”, dice. Ochoa añade que la pesificación de la economía solo será posible “si la moneda es estable. En la medida que la inflación se mantenga elevada, vamos hacia un mercado más chico”. (*) Wharton School de la Universidad de Pennsylvania y Universia.  Publicado el 17/10/2012

INICIE UNA NUEVA RELACIÓN CON SUS CLIENTES

 - Whitney Johnson


Un cliente decide si se puede confiar en usted - y darle más oportunidades de negocio - dependiendo de cómo se sienta en sus primeros días o semanas de experiencia con usted.

A continuación se señalan tres formas de establecer la relación para el éxito:

1. Genere una primera buena impresión. Hágalo sentirse cómodo, pero también establezca expectativas claras sobre lo que usted puede y no puede ofrecer. No sobrevenda sus habilidades.

2. Ser sensible. Reaccione ante el cliente rápidamente o dará la impresión que usted no le escucha.

3. Continuar la "onda". Si usted no sigue aquella sensibilidad, su cliente puede preguntarse qué es lo que pasa? La consistencia implica la estabilidad, y los clientes siempre quieren estar en buenas manos.

El m2 de oficinas A+ superó los US$2,000 en promedio

El precio promedio de venta por metro cuadrado para oficina de tipo A+ (llámese de lujo) es de US$ 2,260, señalo el diario El Comercio, haciendo referencia al último informe de la consultora inmobiliaria CBRE Perú. Ello significa un crecimiento del 17% vs. el año 2011. Incremento que es mayor en San Isidro, cuyo promedio de venta es de US$ 2,500. Importante mencionar que ya se encuentran en Lima precios de oficina que fluctúan entre los US$ 3,500 y US$ 3,800.
El alquiler por metro cuadrado se encuentra en un promedio de US$ 20.95, esperándose para final de año un precio de US$ 25.

Estudio del Banco Central de Reserva determina el número de años de recuperación de la inversión mediante el alquiler de una vivienda.

Los puntos base de análisis se basan en el costo de la vivienda como resultado de la suma del costo de los materiales de construcción (40%), de la mano de obra (30%) y del precio de terreno (30%). Hoy (2012) señala el análisis, se necesita un promedio de 15.8 años de alquiler para recuperar lo invertido en la compra de una vivienda. En el 2011, el promedio fue de 14.8 años y en 2010 de 13.3 años.

Algunas actualizaciones inmobiliarias

¿Sabías que Santa Clara es una de las zonas donde se venden más rápidamente los proyectos: 25 casas al mes. Luego Carabayllo. Al menos esa es la afirmación del gerente hipotecario del BBVA en Gestión del 14 de mayo. Parece también que es un mito que el mercado era la gente mayor. 34% de los que compran departamentos tiene entre 25 y 34 años, siendo este el segmento de mercado que más a crecido.. Y la mayoría de los proyectos de vivienda financiados por los bancos oscila entre los US$ 50 mil y US$ 80 mil según la gerente de productos hipotecarios del BCP. EL mercado inmobiliario sigue "calientito", la oferta de proyectos continúa creciendo y la demanda continúa siendo seis veces la oferta. En el Perú se forman más de 100,000 hogares cada año, y construimos alrededor de 50,000 viviendas. Y nuestro déficit acumulado es de alrededor 300,000 viviendas. ¿la moneda? Parece que ya son los nuevos soles, al menos en el BCP el 66% de los desembolsos se efectúan en nuevos soles. Una tendencia que comienza a percibirse es que los clientes comienzan a optar por invertir en espacios que los pongan más en contacto con la naturaleza. Por otro lado, los distritos con mayor demanda de vivienda en Lima son Surco, Miraflores, San Borja, Jesús María y San Isidro. En los distritos de San Isidro y miraflores se vende a más alto precio el metro cuadrado para construir viviendas en Lima Metropolitana, siendo el valor promedio metro cuadrado de US$ 2,047 y US$ 1,812 respectivamente. El mercado parece sigue interesante a partir de estas cifras que nos señala Gestión.

Buenas perspectivas para el sector

Por: PABLO NANO
ANALISTA SENIOR DEL SCOTIABANK
26.03.12

DE CONTINUAR CON EL CRECIMIENTO DEL PAÍS, EL RUBRO INMOBILIARIO SEGUIRÍA EN EXPANSIÓN, SIN TEMOR A UNA BURBUJA. POR EJEMPLO, ESTE AÑO SE REGISTRARÍA UN CRECIMIENTO DEL 15% DE METROS CUADRADOS CONSTRUIDOS

El sector inmobiliario mostraría una expansión durante el 2012, pero a un menor ritmo respecto el crecimiento de 21% que mostró la actividad edificadora en el 2011. Así, en términos de metros cuadrados construidos, se registraría un crecimiento de alrededor del 15%. Sin embargo, en términos de valor, el incremento sería mayor, dado que prevemos que continúe la tendencia alcista en el precio de las edificaciones como consecuencia del mayor valor de los terrenos.
Cabe anotar que una de las preocupaciones en el sector es si se está generando una burbuja inmobiliaria. En nuestra opinión, los mayores precios de las viviendas obedecen básicamente a un relativamente bajo valor de los terrenos más que a una inversión especulativa. En ese sentido, se continuaría reduciendo la brecha entre el valor de las viviendas en Lima respecto de otras capitales de Latinoamérica.
Las proyecciones anteriores tienen como supuesto un crecimiento del PBI de 5,5% en el 2012. Cabe recordar que el sector inmobiliario es altamente sensible a los ciclos económicos, por lo que en la eventualidad de una acentuada desaceleración de la economía local, producto de una crisis financiera mundial, el sector podría verse impactado negativamente como en el 2009.
De otro lado, desde el tercer trimestre del 2011 –una vez superado el ruido político asociado al ciclo electoral– se viene observando un mayor interés de las empresas por desarrollar proyectos inmobiliarios, lo que debería traducirse en una mayor actividad edificadora. En este contexto, según una reciente encuesta realizada por el Banco Central de Reserva a las principales empresas constructoras, las edificaciones residenciales serán la tercera fuente de ingresos de estas empresas, superadas solo por la ejecución de obras de infraestructura y viales.
A mediano plazo, las perspectivas del sector son positivas, tomando en cuenta el elevado déficit habitacional del país, la sostenida mejora en los ingresos de la población y el mayor acceso al crédito hipotecario, gracias a la mayor penetración del sistema financiero.

¿Adónde se fueron los caballeros?

De ELIZABETH SUBERCASEAIIX, tomado de IN Agosto 2011

“No importa que sea pobre, siempre que sea un caballero”, decía mi abuela.
Luego vino el tiempo de los viajes espaciales, las telecomunicaciones, el mundo que empezaba a globalizarse, Ia computación que cambió la faz de la tierra, y esas ideas del gentleman, el caballero de Ia fina estampa y los buenos modales parecieron anticuadas, propias de señoras que arriscan la nariz, había que liberarse de las viejas costumbres, soltarse la ropa, despintarse la cara y andar por el mundo sin amarras... Muy bien, todo muy bien, pero hasta por ahí no más, bueno será el cilantro pero no tanto.
Tres generaciones más tarde y a la luz de esos jóvenes despeinados, con los vaqueros llenos de agujeros y las camisas colgando, que salen corriendo de los ascensores, jamás dan las gracias ni dicen por favor, no apagan el celular en los restaurantes, conversan contigo mientras mandan mensajes de texto, y ni hablar de abrirle la puerta del auto a una mujer... a la luz de estos neo galanes, hipsters o como se llamen, una misma no puede menos que mirar a su nieta con ojos largos y susurrarle, al oído, Io mismo que decía mi abuela, "no importa que sea pobre, siempre que sea un caballero".
Muy liberadas seremos las mujeres de los '60, mucho habremos salido a las calles reclamando contra las guerras y preguntando dónde están las flores o gritando ¡prohibido prohibir!... Por mucho que hayamos pasado la juventud marchando para obtener esos derechos que nos han permitido llegar a presidentas del país, gerentas de los bancos, cirujanas o pilotos de líneas comerciales... Por rnuy superwoman que seamos, en el fondo del corazón todas añoramos a un Rhett Butler, el gentleman de antes, el caballero de buenos modales que cedía el paso, caminaba por el lado de la calle cuando iba con una mujer por la vereda; si le preparabas una rica cena, al día siguiente enviaba una nota de agradecimiento, permitía a la gente salir del ascensor antes de partir como caballo desbocado empujando a todo el mundo. ¿Dónde quedó ese gentleman? ¿Quién se lo robó? ¿Por qué ha desaparecido del planeta? Está muy bien que el viento se haya llevado el clasismo y la esclavitud de los estados sureños, pero ¿por qué tuvo que llevarse a los Rhett Butler? El hecho es que encontrar a un caballero, hoy es tan difícil como enhebrar una aguja con una mota de algodón...
Hace mucho tiempo que las mujeres entendieron que liberarse no es sinónimo de perder feminidad, que para darse a entender no hay que golpear la mesa sino apelar a la inteligencia, que uno de los mejores aportes de una mujer al mundo moderno es que es distinta de los hombres. Más de alguna se habría quedado en la casa si hubiera calculado que junto con liberarse tendría que asistir al entierro del caballero, la muerte del gentleman, la despedida de ese hombre amoroso, de buenos modales y no por eso menos inteligente. ¡Ay!, me decía una amiga, ayer mismo, si alguien me hubiera advertido que liberarme significaría tener que aguantar los empujones, las malas palabras y a esos tipos con pinta de patibularios que jamás te tratan como a una mujer.'. mira, niña, capaz que me hubiera quedado en la paz de mi cocina.
¿A qué mujer no le gusta que un hombre le ceda el asiento, le ayude a quitarse el abrigo, corra la silla para que se siente, se levante cuando ella entra en la pieza y cargue su maleta? ¿A quién no le gusta que le digan un piropo, algo amable, algo bonito? 'iQué santo ha muerto en el cielo que la virgen va de luto?", me gritó hace años un andaluz cuando iba caminando por las calles de Sevilla con un vestido negro. No sé si uno de estos jovenzuelos le diría algo tan amable a una mujer en Ia calle.
Me permito hacer la siguiente declaración de principio: a las mujeres no nos gusta que nos traten como a un hombre. Lo que sí nos gusta es un caballero. Exigimos que nos devuelvan al gentleman. Quíero que traigan a mi Rhett Butler de vuelta, mi Gary Cooper, mi Liam Neeson, mi elegante Colin Firth.
Anoche salí al jardín y busqué a mi abuela entre las estrellas. De pronto ella también me vio. "Sigo pensando que da lo mismo que sea pobre, siempre que sea caballero, me sopló al oído, sin embargo, cuando el príncipe William vio aparecer a Kate vestida de novia se le sonrió hasta el pelo y le dijo:"you look beautiful", un verdadero gentleman". Quiere decir que aún hay esperanzas, abuela'

Vivienda para todos

(interesantísimo artículo del Instituto Peruano de Economía)

Ya se accede a crédito hipotecario con ingreso mensual de S/. 600. Banca financia compra de inmuebles desde S/. 20,000 hasta US$ 1 millón con tasas de interés fija en soles de 9%, en promedio, hasta en 25 años. BCP prevé marcar nuevo récord desembolsando más de US$ 700 millones por hipotecas en el 2011. (Gestión 13/07/2011)

La noticia que comentamos hoy es un buen ejemplo de los notables avances logrados en el financiamiento de la vivienda en el Perú. Las condiciones usuales en los préstamos hipotecarios que se obtienen hoy eran impensables hace una década. La mejora en las condiciones de los préstamos, junto con el fuerte aumento en el ingreso familiar promedio, ha permitido que hoy puedan tener acceso a créditos hipotecarios muchísimas más familias peruanas. Esto se refleja en las cifras básicas: entre el 2001 y el 2011 el número de préstamos hipotecarios vigentes se ha más que cuadruplicado, pasando de 33,500 a 144,000. El total de créditos hipotecarios también se ha multiplicado impresionantemente, pasando de S/. 3,600 millones a más de S/. 17,000 millones. A pesar de este gran desarrollo, el total de familias con crédito hipotecario es aún reducido -considerando que hay unas 4.8 millones de familias en zonas urbanas en el Perú- por lo que se espera que, de mantenerse las condiciones de crecimiento económico, más de un millón de familias obtengan financiamiento de vivienda en la década que viene. Sólo como ejemplo, en Chile, que tiene poco más de la mitad de la población del Perú, existen 1.3 millones de créditos hipotecarios, casi diez veces más que en el Perú.

Dado el gran potencial y tasa de crecimiento, los créditos hipotecarios están pasando gradualmente de ser una parte menor de la cartera de los bancos a ser una parte importante de sus negocios, como es usual en economías más desarrolladas. La estabilidad económica ha llevado a que los plazos de los créditos hipotecarios aumenten sustancialmente pasando de unos diez años a un promedio que actualmente es de aproximadamente 25 años para los nuevos préstamos, mientras que las tasas de interés han bajado de más de 17% anual a 9.8% anual en los últimos 7 años. Es extraordinario, además, que estas tasas sean fijas y en soles, con lo cual las familias que toman los préstamos no corren el riesgo de que las tasas aumenten ni que su deuda aumente debido a fluctuaciones cambiarias. Las mejores condiciones de los préstamos y el aumento en los ingresos familiares también han llevado a que la calidad de la cartera de créditos hipotecarios mejore sustancialmente. Actualmente la morosidad en los pagos es baja para todos los niveles socioeconómicos, al haberse reducido la cifra total de 7.1% en el 2001 a menos de 1% en mayo del 2011. La fuerte competencia por este nuevo mercado también ha llevado a que se financie un mayor porcentaje del valor de la vivienda (usualmente entre 80% y 90%) pero sin llegar a niveles imprudentes.

El desarrollo del mercado también ha llevado a que las instituciones financieras compitan por llegar a clientes nuevos en segmentos que antes nunca hubieran sido atendidos. Según nuestros cálculos, en las condiciones actuales de mercado, una cuota mensual de S/.160 permite financiar una vivienda de S/. 20,000 en un período de 25 años (con una cuota inicial del 10%). Usualmente se estima que una familia puede pagar por su vivienda hasta un 25% o 30% de su ingreso. Es decir se requiere un ingreso familiar mensual de unos S/. 600 para poder pagar una vivienda de S/. 20,000. Según la Encuesta Nacional de Hogares del 2010, el 67% de hogares a nivel nacional tiene un ingreso mensual por hogar mayor a S/. 600. Esto refleja el potencial del mercado si se logra ampliar la construcción de viviendas de bajo costo. Uno de los mayores obstáculos al desarrollo del financiamiento hipotecario para familias de menores ingresos es la informalidad, tanto porque la mayoría de la construcción de viviendas es informal como porque la informalidad de los ingresos de muchas familias dificulta que sean sujetos de crédito. El reto del mercado y del nuevo gobierno es encontrar mecanismos para superar los obstáculos que representan los ingresos informales -como se hizo en Brasil- y ayudar a desarrollar la construcción a gran escala de viviendas de bajo costo sin que esto suponga los altos niveles de subsidio individual que representa los programas actuales de vivienda como MiVivienda o Techo Propio. Ambos programas han dado valiosas lecciones al mercado, pero sus costos no permiten la masificación que se requiere para un programa de vivienda que alcance a un porcentaje elevado de la población de menores ingresos. Otra tarea pendiente que requiere la colaboración del sector privado y del gobierno.

Crecimiento inmobiliario de Surco se reduce en casi 30% este año

MUNICIPIO SUSPENDE LICENCIAS DE FUNCIONAMIENTO

Distrito exige un desarrollo ordenado para generar menor densificación

Por: Déborah Dongo-Soria S - el Comercio
Miércoles 13 de Julio del 2011

El alcalde de Surco, Roberto Gómez, ha comenzado su gestión tomando una serie de medidas, con el fin de ordenar el distrito, que han generado un cambio en el panorama urbanístico y una reducción del 30% del crecimiento inmobiliario.

En el primer semestre de este año se emitieron 406 licencias de construcción en Surco, lo que generó una recaudación de S/.3’587.776,16, frente a las 575 que se entregaron en el mismo período del 2010.

Las licencias emitidas para viviendas unifamiliares se redujeron de 225 a 152 y las destinadas a edificaciones multifamiliares pasaron de 284 a 209. La reducción más fuerte (27) se dio en el rubro otros, que incluye a las escuelas, clínicas y hospedajes.

Además, la municipalidad de este distrito prohíbe, desde marzo de este año, la construcción de hospedajes, colegios, universidades, clínicas, clubes deportivos, discotecas y centros comerciales en sus principales avenidas, a través de la Ordenanza 383 de Protección de la Residencialidad.

En Las Casuarinas, solo se permite la construcción de casas –ya no de edificios– para evitar más derrumbes en los cerros y, a partir de un decreto de alcaldía, los nuevos edificios de departamentos en todo el distrito pasarán de tener 70 a 100 metros cuadrados, contarán con tres estacionamientos –ya no solo con dos– y deberán disponer con el 10% del espacio de estacionamientos para visitas.

Asimismo, la Ordenanza de Estándares de Calidad de Construcción y Licencias de Funcionamiento busca que los locales comerciales ofrezcan plazas de parqueo para sus clientes, a fin de evitar el uso de la vía pública.

Estas medidas se suman a la suspensión de licencias de funcionamiento de todas las obras que el municipio dio, entre enero y abril de este año, con el fin de generar orden, tranquilidad y menor densificación en el distrito.

Gómez aclaró a El Comercio que no busca frenar la inversión, sino que apuesta por un distrito residencial, similar a San Isidro, con un crecimiento vertical ordenado.

Reveló que la suspensión de licencias se explica también por la falta de abastecimiento de agua en algunas zonas de Las Casuarinas, Los Álamos, Chacarilla y El Polo.

SEPA MÁS
Poco espacio
Surco tiene un área de 42 kilómetros cuadrados y unos 450 mil habitantes. Según el alcalde Roberto Gómez, solo el 6% de esa área está libre para construcciones.

Planes en la zona
El Centro Comercial Caminos del Inca ya cuenta con la licencia para construir una discoteca. El Jockey Club tiene proyectos comerciales y de centros de diversión, como casinos.

Aspectos a tener en cuenta antes de alquilar depas amoblados

interesante artículo El Comerio 13 julio

Listos para mudarse
Sepa qué aspectos debe tener en cuenta como propietario o inquilino antes de alquilar este tipo de propiedades

Por: Suzetti Hananel
Miércoles 13 de Julio del 2011

Aun cuando la tasa de alquileres se ha reducido, algunos expertos predicen un cambio en esta tendencia. “A partir de la nueva administración que ingresa este 28 de julio, lo que puede pasar es que muchos van a preferir alquilar antes que comprar, por lo menos durante esta primera etapa”, sostiene el ingeniero Víctor Saldaña, gerente general de la empresa inmobiliaria Alfredo Graf.

Esta situación beneficiaría a un mercado creciente representado por la oferta de departamentos amoblados cuyas características principales son la practicidad, comodidad y lujo.

La ubicación es ciertamente un punto importante al momento de deducir un precio justo, pero no es el único. “También se debe considerar la antigüedad del inmueble, la cantidad de habitaciones, y otras características adicionales como calefacción o aire acondicionado, conexión a Internet, número de estacionamientos, incluso la decoración puede aumentar el precio”, explica Carla Peralta, directora general de Aldea Urbana, portal especializado del mercado inmobiliario.

Como el monto variará según cada propiedad, se sugiere consultar con un agente inmobiliario. “Tomar sus servicios resulta a la larga muy rentable porque va a determinar si el precio es adecuado, si es necesario remodelar el departamento o darle valores agregados, si el contrato de arrendamiento está considerando las cláusulas que se necesitan para que haya una buena relación. Cada caso es particular y en cuestiones de dinero nunca nos queremos equivocar”, expresa Saldaña.

EL PERFIL
Rentar departamentos amoblados es muy común dentro de un determinado grupo. “Por lo general, en Lima ciudad, los que alquilan son ejecutivos y empresarios, nacionales o extranjeros. Por eso, los departamentos que se encuentran cerca de los centros empresariales como San Isidro, Surco o Miraflores resultan muy atractivos y se arriendan rápidamente”, indica Saldaña.

Otros inquilinos potenciales son los turistas. “Personas que vienen unos días de vacaciones y que prefieren distritos cercanos a los atractivos turísticos. En estos casos, se acostumbra alquilar también por día. Por ejemplo, en Miraflores, se puede llegar a cobrar hasta US$100 diarios por departamentos de un dormitorio”, cuenta Peralta.

Un tema crucial es la realización del inventario. “Siempre recomiendo que el propietario y el inquilino se reúnan para hacer una relación lo más detallada y clara posible no solo de las cosas más costosas, sino de todo lo que tiene el departamento”, sugiere Saldaña

El boom inmobiliario se mantendrá durante el 2011

Consultora inmobiliaria Tinsa Perú afirma que todavía hay un enorme potencial en los sectores C y D. Capeco prevé crecimiento de 10% en el 2011.
El sueño de la casa propia y el buen comportamiento de la economía peruana dieron origen al boom inmobiliario más importante que se haya visto en Lima en las últimas dos décadas. ¿Pero será sostenible en el tiempo tal dinamismo o nos encontramos ya en la última etapa de la ola de la construcción?
Gino Layseca, gerente general de la consultora inmobiliaria Tinsa Perú, se formuló la misma interrogante, pero inmediatamente recordó que la oferta de viviendas en la capital es todavía muy inferior a la demanda existente.
En su reciente informe sobre la coyuntura inmobiliaria, Tinsa revela que la demanda actual en la capital sobrepasa las 300,000 unidades de viviendas y la oferta inmobiliaria al tercer trimestre de 2010 es de apenas 7,962 unidades en 582 proyectos.
El C y el D son el futuro
“El desarrollo inmobiliario ahora es impulsado por la expectativa potencial de la gran demanda embalsada de vivienda en los sectores C y D de la población; en tanto, los nichos de mercado tradicionales centrados en los niveles socioeconómicos A, AB y B+ se han estabilizado”, explicó.
Y aunque el potencial inmobiliario se encuentra en los estratos socioeconómicos más bajos, gran parte de la torta todavía se localiza en el sector B. Es así que, en el tercer trimestre de este año, 5,529 unidades de viviendas estuvieron dirigidas al segmento B de la población, es decir, un 46.9% de la oferta inmobiliaria actual.
Ante la interrogante planteada por Layseca, el vicepresidente de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) Luis Isasi asegura que el sector construcción mantendrá en el 2011 el buen dinamismo registrado durante el 2010 y prevé un crecimiento no menor a 10% en ese periodo.
“El sector va a mantener un crecimiento sostenido durante el 2011 evidentemente; ya no habrá picos mensuales como los que estamos teniendo este año de 14% o 16%. El crecimiento va a ser del orden del 10% en el 2011 porque se comparará con el 2010”, indicó.
Es decir, el boom inmobiliario aún se encuentra muy lejos de desaparecer en el corto plazo.
Aumentan créditos hipotecarios
Las viviendas nuevas vendidas durante el tercer trimestre del 2010 generaron un volumen de ventas en soles de S/986.56 millones, cifra que representa un descenso del 3.3% frente a los S/.1,020.20 millones del segundo trimestre del 2010 y una caída del 6.4% frente a los S/.1,053.86 millones del tercer trimestre del 2009.
El dinamismo del sector se reflejó en el otorgamiento de créditos. Ayer, el Instituto Nacional de Estadística e Informática informó que los créditos hipotecarios para vivienda aumentaron en 20.66% en setiembre del 2010, seguidos de los créditos corporativos de grandes, medianas, pequeñas y microempresas.
Fuente: http://www.larepublica.pe/sociedad/02/11/2010/brecha-en-construccion-aun-es-amplia