El llamado 'cepo cambiario' sacude los cimientos del mercado inmobiliario de Argentina y Uruguay*

Luisa F, que prefiere no dar su apellido, es argentina y tuvo que bajar los precios de alquiler de su departamento de Punta del Este, el famoso balneario situado en la costa de Uruguay, para la próxima temporada de verano que comienza en diciembre. El mercado inmobiliario, que opera en dólares, se ha complicado para los asiduos visitantes argentinos, que ante las restricciones prácticamente totales a la compra de moneda extranjera en el mercado interno impuestas por el Gobierno de Cristina Fernández de Kirchner, solo les queda la opción de comprar la divisa norteamericana en el mercado negro a 6,30 pesos el dólar.

El llamado cepo cambiario, envigor desde hace un año con el fin de evitar la fuga de divisas, ha dejado el valor oficial de 4,70 pesos por cada dólar sólo para aquellas compras que se hacen con tarjetas de crédito en el exterior. Recurrir a la extracción de dólares en cajeros automáticos en Uruguay u otro país tan sólo es posible para aquellos ciudadanos que tengan cuentas en esta divisa en Argentina. Sin embargo, desde el mes de septiembre, incluso las compras con tarjetas se han endurecido con la imposición de un 15% de recargo que luego el contribuyente podrá deducir de sus respectivos pagos al fisco en concepto de impuestos a las ganancias o a los bienes personales. La medida ha provocado la reducción del uso de tarjetas de crédito en un 15,2%, según el Banco Central de la República Argentina.

El Gobierno argentino sí permite comprar divisas destinadas al turismo, dólares para el caso de EE.UU. o pesos uruguayos para viajar al país vecino, pero solo una semana antes de viajar y, en general, lo que autoriza no alcanza para cubrir los gastos de una familia que suele tomar una quincena de alquiler para su descanso en las costas uruguayas. La cantidad autorizada depende de los ingresos de cada ciudadano, pero suele ser un promedio de 100 dólares al día por persona.

“Prefiero no dar mi apellido porque la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos) nos persigue en la Argentina y en Uruguay”, dice Luisa F. “Hasta ahora pude alquilar todo enero, pero bajé los precios más de un 10% respecto del año pasado”, añade la propietaria argentina, quien se queja de que necesita “al menos 6.000 dólares para solventar los gastos anuales en el departamento de tres ambientes en Uruguay”.

El caso de Luisa F refleja uno de los efectos que ha producido la aplicación del cepo cambiario. El Gobierno está teniendo éxito en la contención de la salida de capitales, ya que ésta ha caído hasta los 3.600 millones de dólares en lo que va de año, frente a los 20.000 millones en 2011, pero a costa del sector inmobiliario que tradicionalmente funciona en la divisa norteamericana. El dólar también es la forma de ahorro que sienten más segura los argentinos después de haber sufrido varias crisis económicas en el país, en las que el peso siempre salió perdiendo.

De momento, la firma de escrituras durante el mes de agosto ha caído un 35% en comparación con el mismo periodo del año anterior al totalizar 3.776 compraventas de viviendas, de acuerdo al relevamiento mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Se trató de la novena disminución interanual en forma consecutiva y la séptima en el año a tasas de dos dígitos porcentuales.

“Al paso que vamos no es descabellado pensar que terminaremos el año con ventas por debajo de las registradas en 2009, que fue el peor año de la última década", advirtió al diario La Prensa Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), una organización dedicada a cuidar los intereses de las empresas inmobiliarias. Hace tres años, en total se vendieron un poco más de 49.000 propiedades en la ciudad, con un mercado que quedó muy golpeado después de la crisis inmobiliaria internacional que se desató con la quiebra del banco norteamericano Lehman Brothers.

Ante esta situación, algunos operadores inmobiliarios tuvieron que dar de baja sus licencias y echar el cierre, mientras que otros optaron por reducir sus costes. “La construcción es un sector intensivo en mano de obra, por lo que peligran miles de puestos laborales”, declaró Walenten.

La reacción del mercado

En opinión de la Dra. Laura Belly, directora de la carrera de Martillero Público y Corredor de Comercio de la Universidad del Museo Social Argentino (UMSA), actualmente el mayor dilema es la determinación del precio de venta de los inmuebles, dado que éstos siempre se han tasado en dólares. Los propietarios se están haciendo a la idea de que tienen que vender en pesos, pero no pierden de vista el precio de referencia en dólares.

El problema es que hoy en día la divisa estadounidense tiene varios precios en el mercado: “por un lado está el dólar oficial (4,70 pesos el dólar); por otro, la moneda en el mercado informal, el denominado blue (6,30 por dólar); y ahora aparece una nueva cotización, el celeste, que resulta de establecer un valor intermedio entre el oficial y el blue”. Belly señala que, por ejemplo, el diario Los Andes de Mendoza publica que la brecha entre el dólar oficial y el blue llega a un 35%. “Estos datos ilustran el grado de confusión de los operadores que no pueden establecer el valor de los bienes”, añade.

Herman Faigenbaum, director del programa de Real Estate Management del Área de Educación Ejecutiva de la Universidad Di Tella, coincide con este punto de vista y señala que “el problema principal que genera es la dificultad de valuar activos de una manera consensuada entre todos los actores de mercado. El resultado de esto es una baja en el volumen de transacciones”.

Una de las tendencias que Faigenbaum prevé en el corto plazo es que las propiedades “bajen su valor en dólares y suban su valor en pesos, encontrando un nuevo estado de nivelación”.

De hecho, las propiedades usadas, que se comercializaron en el pasado en dólares, han salido de la oferta o siguen a la espera de compradores que desembolsen sus dólares ahorrados, aunque sea a menor precio. En tanto, las unidades nuevas se han pasado a pesos con alguna suba para cubrirse de la inflación que supera el 25% anual. “Los compradores que tienen dólares billetes quieren hacer pesar la posesión de divisa obteniendo descuentos en los precios, de modo tal que reflejen esa brecha cambiaria. Los vendedores no aceptan desprenderse de sus bienes, adquiridos inicialmente en dólares, a un 35 o 37% menos de lo que los compraron”, grafica Belly, de la UMSA.

Respecto de los desarrollos inmobiliarios, o sea la construcción mediante fideicomisos financieros o pool de inversores, “es posible que se realicen en pesos porque los costos de construcción, como compra de materiales, el valor de la mano de obra, etc., están pesificados”, aclara Marcos Ochoa, economista de la Escuela de Posgrado en Negocios de la Universidad de Belgrano (UB).

Los créditos tampoco ayudan a los argentinos a acceder a su primera vivienda o ampliar las comodidades de sus actuales propiedades, ya que “desde hace ya muchos años el volumen del mercado hipotecario es muy bajo, por lo que el efecto que pueda tener la situación actual no tiene impacto en el mercado”, de créditos para viviendas, históricamente bajo en los últimos años, dice Faigenbaum.

De este modo, los que toman créditos hipotecarios lo hacen sólo si el vendedor o el desarrollador inmobiliario de la vivienda aceptan realizar la operación en pesos o el crédito está destinado a reformas de su inmueble.

Efecto dominó

El efecto dominó llegó al país vecino, Uruguay, con el que Argentina comparte frontera y la rivera del Río de la Plata. Es uno de los destinos más elegidos por las clases media y alta para veranear e invertir sus dólares en ladrillos. En opinión de Belly, de la UMSA, es evidente que “el mercado uruguayo se ve afectado por las medidas dictadas en nuestro país, sobre todo en los proyectos inmobiliarios destinados a viviendas de veraneo de los argentinos”. Con todo, aunque la falta de dólares por parte de los argentinos frene algunos proyectos, ella cree que sigue siendo una alternativa interesante para los sectores de mayores ingresos de nuestro país.

Ante la posibilidad de un verano con menos visitantes, el Gobierno uruguayo de José “Pepe” Mujica tomó medidas de incentivo, entre ellas destaca la devolución del IVA de 22% en gastos con tarjeta de crédito en hotelería y gastronomía. También se prevé la devolución del 10,5% de los montos abonados con tarjetas en concepto de alquiler; se extendió el "tax free" a los pasos fronterizos de Salto, Paysandú y Fray Bentos; y se otorgará un vale por un valor de 25 dólares a quienes ingresen a territorio uruguayo en auto, que podrá ser canjeado por combustible. El paquete de medidas tendrá un costo fiscal de 10 millones de dólares.

De todos modos, un informe presentado por el Centro de Investigaciones Económicas (CINVE) de Uruguay establece que el cepo cambiario, sumado a la incertidumbre de la economía regional y a la quiebra de la aerolínea local Pluna, tendrá como consecuencia una retracción del 6,5% de las visitas argentinas a Uruguay, según informa el diario El Observador. Se estima que todos los años vacaciona más de 1 millón de turistas argentinos en el país vecino.

“Dado que los individuos no podrán girar dinero al exterior en ninguna moneda, es de esperar que se pacten una menor cantidad de alquileres. La autorización para comprar dólares para viajar al exterior suele ser por montos muy bajos”, analiza Ochoa, de la UB.

¿Las restricciones cambiarias llegaron para quedarse? ¿Los argentinos se acostumbrarán a ahorrar en pesos? ¿Venderán y comprarán propiedades en moneda local? Nadie tiene esa respuesta a estas preguntas. Por el momento, los especialistas creen que las medidas seguirán vigentes durante un buen tiempo, “y el mercado se acostumbrará a operar con ellas, por lo que retomará un nivel más alto de actividad en el mediano plazo”, dice Faigenbaum, de Di Tella. “La pregunta de fondo es cuál es el mercado y cuál es la rentabilidad para el inversor inmobiliario, y esa pregunta aún no tiene respuesta”, añade.

En agosto, los permisos para construir en la Ciudad de Buenos Aires subieron por primera vez en el año en un 14,8%. Pero si compara el periodo que va de enero a agosto de 2012 con el del año anterior, la caída en los permisos y la superficie permitida para obras asciende a 37,2% y 35,3%, respectivamente.

En el corto plazo, Ochoa cree que si se mantiene la inflación alta junto con el deterioro actual de las expectativas de la población respecto a la economía, el mercado continuará estando dolarizado. El cree que sólo los propietarios que tengan alguna necesidad importante para vender aceptarán pesos por sus propiedades. En cambio, en el largo plazo, “si se recupera la estabilidad de precios [a través de un control de la inflación], existe la posibilidad de que el mercado se pesifique. A este escenario, le otorgo una baja probabilidad de ocurrencia”, dice. Ochoa añade que la pesificación de la economía solo será posible “si la moneda es estable. En la medida que la inflación se mantenga elevada, vamos hacia un mercado más chico”. (*) Wharton School de la Universidad de Pennsylvania y Universia.  Publicado el 17/10/2012

INICIE UNA NUEVA RELACIÓN CON SUS CLIENTES

 - Whitney Johnson


Un cliente decide si se puede confiar en usted - y darle más oportunidades de negocio - dependiendo de cómo se sienta en sus primeros días o semanas de experiencia con usted.

A continuación se señalan tres formas de establecer la relación para el éxito:

1. Genere una primera buena impresión. Hágalo sentirse cómodo, pero también establezca expectativas claras sobre lo que usted puede y no puede ofrecer. No sobrevenda sus habilidades.

2. Ser sensible. Reaccione ante el cliente rápidamente o dará la impresión que usted no le escucha.

3. Continuar la "onda". Si usted no sigue aquella sensibilidad, su cliente puede preguntarse qué es lo que pasa? La consistencia implica la estabilidad, y los clientes siempre quieren estar en buenas manos.

El m2 de oficinas A+ superó los US$2,000 en promedio

El precio promedio de venta por metro cuadrado para oficina de tipo A+ (llámese de lujo) es de US$ 2,260, señalo el diario El Comercio, haciendo referencia al último informe de la consultora inmobiliaria CBRE Perú. Ello significa un crecimiento del 17% vs. el año 2011. Incremento que es mayor en San Isidro, cuyo promedio de venta es de US$ 2,500. Importante mencionar que ya se encuentran en Lima precios de oficina que fluctúan entre los US$ 3,500 y US$ 3,800.
El alquiler por metro cuadrado se encuentra en un promedio de US$ 20.95, esperándose para final de año un precio de US$ 25.

Estudio del Banco Central de Reserva determina el número de años de recuperación de la inversión mediante el alquiler de una vivienda.

Los puntos base de análisis se basan en el costo de la vivienda como resultado de la suma del costo de los materiales de construcción (40%), de la mano de obra (30%) y del precio de terreno (30%). Hoy (2012) señala el análisis, se necesita un promedio de 15.8 años de alquiler para recuperar lo invertido en la compra de una vivienda. En el 2011, el promedio fue de 14.8 años y en 2010 de 13.3 años.

Algunas actualizaciones inmobiliarias

¿Sabías que Santa Clara es una de las zonas donde se venden más rápidamente los proyectos: 25 casas al mes. Luego Carabayllo. Al menos esa es la afirmación del gerente hipotecario del BBVA en Gestión del 14 de mayo. Parece también que es un mito que el mercado era la gente mayor. 34% de los que compran departamentos tiene entre 25 y 34 años, siendo este el segmento de mercado que más a crecido.. Y la mayoría de los proyectos de vivienda financiados por los bancos oscila entre los US$ 50 mil y US$ 80 mil según la gerente de productos hipotecarios del BCP. EL mercado inmobiliario sigue "calientito", la oferta de proyectos continúa creciendo y la demanda continúa siendo seis veces la oferta. En el Perú se forman más de 100,000 hogares cada año, y construimos alrededor de 50,000 viviendas. Y nuestro déficit acumulado es de alrededor 300,000 viviendas. ¿la moneda? Parece que ya son los nuevos soles, al menos en el BCP el 66% de los desembolsos se efectúan en nuevos soles. Una tendencia que comienza a percibirse es que los clientes comienzan a optar por invertir en espacios que los pongan más en contacto con la naturaleza. Por otro lado, los distritos con mayor demanda de vivienda en Lima son Surco, Miraflores, San Borja, Jesús María y San Isidro. En los distritos de San Isidro y miraflores se vende a más alto precio el metro cuadrado para construir viviendas en Lima Metropolitana, siendo el valor promedio metro cuadrado de US$ 2,047 y US$ 1,812 respectivamente. El mercado parece sigue interesante a partir de estas cifras que nos señala Gestión.

Buenas perspectivas para el sector

Por: PABLO NANO
ANALISTA SENIOR DEL SCOTIABANK
26.03.12

DE CONTINUAR CON EL CRECIMIENTO DEL PAÍS, EL RUBRO INMOBILIARIO SEGUIRÍA EN EXPANSIÓN, SIN TEMOR A UNA BURBUJA. POR EJEMPLO, ESTE AÑO SE REGISTRARÍA UN CRECIMIENTO DEL 15% DE METROS CUADRADOS CONSTRUIDOS

El sector inmobiliario mostraría una expansión durante el 2012, pero a un menor ritmo respecto el crecimiento de 21% que mostró la actividad edificadora en el 2011. Así, en términos de metros cuadrados construidos, se registraría un crecimiento de alrededor del 15%. Sin embargo, en términos de valor, el incremento sería mayor, dado que prevemos que continúe la tendencia alcista en el precio de las edificaciones como consecuencia del mayor valor de los terrenos.
Cabe anotar que una de las preocupaciones en el sector es si se está generando una burbuja inmobiliaria. En nuestra opinión, los mayores precios de las viviendas obedecen básicamente a un relativamente bajo valor de los terrenos más que a una inversión especulativa. En ese sentido, se continuaría reduciendo la brecha entre el valor de las viviendas en Lima respecto de otras capitales de Latinoamérica.
Las proyecciones anteriores tienen como supuesto un crecimiento del PBI de 5,5% en el 2012. Cabe recordar que el sector inmobiliario es altamente sensible a los ciclos económicos, por lo que en la eventualidad de una acentuada desaceleración de la economía local, producto de una crisis financiera mundial, el sector podría verse impactado negativamente como en el 2009.
De otro lado, desde el tercer trimestre del 2011 –una vez superado el ruido político asociado al ciclo electoral– se viene observando un mayor interés de las empresas por desarrollar proyectos inmobiliarios, lo que debería traducirse en una mayor actividad edificadora. En este contexto, según una reciente encuesta realizada por el Banco Central de Reserva a las principales empresas constructoras, las edificaciones residenciales serán la tercera fuente de ingresos de estas empresas, superadas solo por la ejecución de obras de infraestructura y viales.
A mediano plazo, las perspectivas del sector son positivas, tomando en cuenta el elevado déficit habitacional del país, la sostenida mejora en los ingresos de la población y el mayor acceso al crédito hipotecario, gracias a la mayor penetración del sistema financiero.