Vivienda para todos

(interesantísimo artículo del Instituto Peruano de Economía)

Ya se accede a crédito hipotecario con ingreso mensual de S/. 600. Banca financia compra de inmuebles desde S/. 20,000 hasta US$ 1 millón con tasas de interés fija en soles de 9%, en promedio, hasta en 25 años. BCP prevé marcar nuevo récord desembolsando más de US$ 700 millones por hipotecas en el 2011. (Gestión 13/07/2011)

La noticia que comentamos hoy es un buen ejemplo de los notables avances logrados en el financiamiento de la vivienda en el Perú. Las condiciones usuales en los préstamos hipotecarios que se obtienen hoy eran impensables hace una década. La mejora en las condiciones de los préstamos, junto con el fuerte aumento en el ingreso familiar promedio, ha permitido que hoy puedan tener acceso a créditos hipotecarios muchísimas más familias peruanas. Esto se refleja en las cifras básicas: entre el 2001 y el 2011 el número de préstamos hipotecarios vigentes se ha más que cuadruplicado, pasando de 33,500 a 144,000. El total de créditos hipotecarios también se ha multiplicado impresionantemente, pasando de S/. 3,600 millones a más de S/. 17,000 millones. A pesar de este gran desarrollo, el total de familias con crédito hipotecario es aún reducido -considerando que hay unas 4.8 millones de familias en zonas urbanas en el Perú- por lo que se espera que, de mantenerse las condiciones de crecimiento económico, más de un millón de familias obtengan financiamiento de vivienda en la década que viene. Sólo como ejemplo, en Chile, que tiene poco más de la mitad de la población del Perú, existen 1.3 millones de créditos hipotecarios, casi diez veces más que en el Perú.

Dado el gran potencial y tasa de crecimiento, los créditos hipotecarios están pasando gradualmente de ser una parte menor de la cartera de los bancos a ser una parte importante de sus negocios, como es usual en economías más desarrolladas. La estabilidad económica ha llevado a que los plazos de los créditos hipotecarios aumenten sustancialmente pasando de unos diez años a un promedio que actualmente es de aproximadamente 25 años para los nuevos préstamos, mientras que las tasas de interés han bajado de más de 17% anual a 9.8% anual en los últimos 7 años. Es extraordinario, además, que estas tasas sean fijas y en soles, con lo cual las familias que toman los préstamos no corren el riesgo de que las tasas aumenten ni que su deuda aumente debido a fluctuaciones cambiarias. Las mejores condiciones de los préstamos y el aumento en los ingresos familiares también han llevado a que la calidad de la cartera de créditos hipotecarios mejore sustancialmente. Actualmente la morosidad en los pagos es baja para todos los niveles socioeconómicos, al haberse reducido la cifra total de 7.1% en el 2001 a menos de 1% en mayo del 2011. La fuerte competencia por este nuevo mercado también ha llevado a que se financie un mayor porcentaje del valor de la vivienda (usualmente entre 80% y 90%) pero sin llegar a niveles imprudentes.

El desarrollo del mercado también ha llevado a que las instituciones financieras compitan por llegar a clientes nuevos en segmentos que antes nunca hubieran sido atendidos. Según nuestros cálculos, en las condiciones actuales de mercado, una cuota mensual de S/.160 permite financiar una vivienda de S/. 20,000 en un período de 25 años (con una cuota inicial del 10%). Usualmente se estima que una familia puede pagar por su vivienda hasta un 25% o 30% de su ingreso. Es decir se requiere un ingreso familiar mensual de unos S/. 600 para poder pagar una vivienda de S/. 20,000. Según la Encuesta Nacional de Hogares del 2010, el 67% de hogares a nivel nacional tiene un ingreso mensual por hogar mayor a S/. 600. Esto refleja el potencial del mercado si se logra ampliar la construcción de viviendas de bajo costo. Uno de los mayores obstáculos al desarrollo del financiamiento hipotecario para familias de menores ingresos es la informalidad, tanto porque la mayoría de la construcción de viviendas es informal como porque la informalidad de los ingresos de muchas familias dificulta que sean sujetos de crédito. El reto del mercado y del nuevo gobierno es encontrar mecanismos para superar los obstáculos que representan los ingresos informales -como se hizo en Brasil- y ayudar a desarrollar la construcción a gran escala de viviendas de bajo costo sin que esto suponga los altos niveles de subsidio individual que representa los programas actuales de vivienda como MiVivienda o Techo Propio. Ambos programas han dado valiosas lecciones al mercado, pero sus costos no permiten la masificación que se requiere para un programa de vivienda que alcance a un porcentaje elevado de la población de menores ingresos. Otra tarea pendiente que requiere la colaboración del sector privado y del gobierno.