Vivienda para todos

(interesantísimo artículo del Instituto Peruano de Economía)

Ya se accede a crédito hipotecario con ingreso mensual de S/. 600. Banca financia compra de inmuebles desde S/. 20,000 hasta US$ 1 millón con tasas de interés fija en soles de 9%, en promedio, hasta en 25 años. BCP prevé marcar nuevo récord desembolsando más de US$ 700 millones por hipotecas en el 2011. (Gestión 13/07/2011)

La noticia que comentamos hoy es un buen ejemplo de los notables avances logrados en el financiamiento de la vivienda en el Perú. Las condiciones usuales en los préstamos hipotecarios que se obtienen hoy eran impensables hace una década. La mejora en las condiciones de los préstamos, junto con el fuerte aumento en el ingreso familiar promedio, ha permitido que hoy puedan tener acceso a créditos hipotecarios muchísimas más familias peruanas. Esto se refleja en las cifras básicas: entre el 2001 y el 2011 el número de préstamos hipotecarios vigentes se ha más que cuadruplicado, pasando de 33,500 a 144,000. El total de créditos hipotecarios también se ha multiplicado impresionantemente, pasando de S/. 3,600 millones a más de S/. 17,000 millones. A pesar de este gran desarrollo, el total de familias con crédito hipotecario es aún reducido -considerando que hay unas 4.8 millones de familias en zonas urbanas en el Perú- por lo que se espera que, de mantenerse las condiciones de crecimiento económico, más de un millón de familias obtengan financiamiento de vivienda en la década que viene. Sólo como ejemplo, en Chile, que tiene poco más de la mitad de la población del Perú, existen 1.3 millones de créditos hipotecarios, casi diez veces más que en el Perú.

Dado el gran potencial y tasa de crecimiento, los créditos hipotecarios están pasando gradualmente de ser una parte menor de la cartera de los bancos a ser una parte importante de sus negocios, como es usual en economías más desarrolladas. La estabilidad económica ha llevado a que los plazos de los créditos hipotecarios aumenten sustancialmente pasando de unos diez años a un promedio que actualmente es de aproximadamente 25 años para los nuevos préstamos, mientras que las tasas de interés han bajado de más de 17% anual a 9.8% anual en los últimos 7 años. Es extraordinario, además, que estas tasas sean fijas y en soles, con lo cual las familias que toman los préstamos no corren el riesgo de que las tasas aumenten ni que su deuda aumente debido a fluctuaciones cambiarias. Las mejores condiciones de los préstamos y el aumento en los ingresos familiares también han llevado a que la calidad de la cartera de créditos hipotecarios mejore sustancialmente. Actualmente la morosidad en los pagos es baja para todos los niveles socioeconómicos, al haberse reducido la cifra total de 7.1% en el 2001 a menos de 1% en mayo del 2011. La fuerte competencia por este nuevo mercado también ha llevado a que se financie un mayor porcentaje del valor de la vivienda (usualmente entre 80% y 90%) pero sin llegar a niveles imprudentes.

El desarrollo del mercado también ha llevado a que las instituciones financieras compitan por llegar a clientes nuevos en segmentos que antes nunca hubieran sido atendidos. Según nuestros cálculos, en las condiciones actuales de mercado, una cuota mensual de S/.160 permite financiar una vivienda de S/. 20,000 en un período de 25 años (con una cuota inicial del 10%). Usualmente se estima que una familia puede pagar por su vivienda hasta un 25% o 30% de su ingreso. Es decir se requiere un ingreso familiar mensual de unos S/. 600 para poder pagar una vivienda de S/. 20,000. Según la Encuesta Nacional de Hogares del 2010, el 67% de hogares a nivel nacional tiene un ingreso mensual por hogar mayor a S/. 600. Esto refleja el potencial del mercado si se logra ampliar la construcción de viviendas de bajo costo. Uno de los mayores obstáculos al desarrollo del financiamiento hipotecario para familias de menores ingresos es la informalidad, tanto porque la mayoría de la construcción de viviendas es informal como porque la informalidad de los ingresos de muchas familias dificulta que sean sujetos de crédito. El reto del mercado y del nuevo gobierno es encontrar mecanismos para superar los obstáculos que representan los ingresos informales -como se hizo en Brasil- y ayudar a desarrollar la construcción a gran escala de viviendas de bajo costo sin que esto suponga los altos niveles de subsidio individual que representa los programas actuales de vivienda como MiVivienda o Techo Propio. Ambos programas han dado valiosas lecciones al mercado, pero sus costos no permiten la masificación que se requiere para un programa de vivienda que alcance a un porcentaje elevado de la población de menores ingresos. Otra tarea pendiente que requiere la colaboración del sector privado y del gobierno.

Crecimiento inmobiliario de Surco se reduce en casi 30% este año

MUNICIPIO SUSPENDE LICENCIAS DE FUNCIONAMIENTO

Distrito exige un desarrollo ordenado para generar menor densificación

Por: Déborah Dongo-Soria S - el Comercio
Miércoles 13 de Julio del 2011

El alcalde de Surco, Roberto Gómez, ha comenzado su gestión tomando una serie de medidas, con el fin de ordenar el distrito, que han generado un cambio en el panorama urbanístico y una reducción del 30% del crecimiento inmobiliario.

En el primer semestre de este año se emitieron 406 licencias de construcción en Surco, lo que generó una recaudación de S/.3’587.776,16, frente a las 575 que se entregaron en el mismo período del 2010.

Las licencias emitidas para viviendas unifamiliares se redujeron de 225 a 152 y las destinadas a edificaciones multifamiliares pasaron de 284 a 209. La reducción más fuerte (27) se dio en el rubro otros, que incluye a las escuelas, clínicas y hospedajes.

Además, la municipalidad de este distrito prohíbe, desde marzo de este año, la construcción de hospedajes, colegios, universidades, clínicas, clubes deportivos, discotecas y centros comerciales en sus principales avenidas, a través de la Ordenanza 383 de Protección de la Residencialidad.

En Las Casuarinas, solo se permite la construcción de casas –ya no de edificios– para evitar más derrumbes en los cerros y, a partir de un decreto de alcaldía, los nuevos edificios de departamentos en todo el distrito pasarán de tener 70 a 100 metros cuadrados, contarán con tres estacionamientos –ya no solo con dos– y deberán disponer con el 10% del espacio de estacionamientos para visitas.

Asimismo, la Ordenanza de Estándares de Calidad de Construcción y Licencias de Funcionamiento busca que los locales comerciales ofrezcan plazas de parqueo para sus clientes, a fin de evitar el uso de la vía pública.

Estas medidas se suman a la suspensión de licencias de funcionamiento de todas las obras que el municipio dio, entre enero y abril de este año, con el fin de generar orden, tranquilidad y menor densificación en el distrito.

Gómez aclaró a El Comercio que no busca frenar la inversión, sino que apuesta por un distrito residencial, similar a San Isidro, con un crecimiento vertical ordenado.

Reveló que la suspensión de licencias se explica también por la falta de abastecimiento de agua en algunas zonas de Las Casuarinas, Los Álamos, Chacarilla y El Polo.

SEPA MÁS
Poco espacio
Surco tiene un área de 42 kilómetros cuadrados y unos 450 mil habitantes. Según el alcalde Roberto Gómez, solo el 6% de esa área está libre para construcciones.

Planes en la zona
El Centro Comercial Caminos del Inca ya cuenta con la licencia para construir una discoteca. El Jockey Club tiene proyectos comerciales y de centros de diversión, como casinos.

Aspectos a tener en cuenta antes de alquilar depas amoblados

interesante artículo El Comerio 13 julio

Listos para mudarse
Sepa qué aspectos debe tener en cuenta como propietario o inquilino antes de alquilar este tipo de propiedades

Por: Suzetti Hananel
Miércoles 13 de Julio del 2011

Aun cuando la tasa de alquileres se ha reducido, algunos expertos predicen un cambio en esta tendencia. “A partir de la nueva administración que ingresa este 28 de julio, lo que puede pasar es que muchos van a preferir alquilar antes que comprar, por lo menos durante esta primera etapa”, sostiene el ingeniero Víctor Saldaña, gerente general de la empresa inmobiliaria Alfredo Graf.

Esta situación beneficiaría a un mercado creciente representado por la oferta de departamentos amoblados cuyas características principales son la practicidad, comodidad y lujo.

La ubicación es ciertamente un punto importante al momento de deducir un precio justo, pero no es el único. “También se debe considerar la antigüedad del inmueble, la cantidad de habitaciones, y otras características adicionales como calefacción o aire acondicionado, conexión a Internet, número de estacionamientos, incluso la decoración puede aumentar el precio”, explica Carla Peralta, directora general de Aldea Urbana, portal especializado del mercado inmobiliario.

Como el monto variará según cada propiedad, se sugiere consultar con un agente inmobiliario. “Tomar sus servicios resulta a la larga muy rentable porque va a determinar si el precio es adecuado, si es necesario remodelar el departamento o darle valores agregados, si el contrato de arrendamiento está considerando las cláusulas que se necesitan para que haya una buena relación. Cada caso es particular y en cuestiones de dinero nunca nos queremos equivocar”, expresa Saldaña.

EL PERFIL
Rentar departamentos amoblados es muy común dentro de un determinado grupo. “Por lo general, en Lima ciudad, los que alquilan son ejecutivos y empresarios, nacionales o extranjeros. Por eso, los departamentos que se encuentran cerca de los centros empresariales como San Isidro, Surco o Miraflores resultan muy atractivos y se arriendan rápidamente”, indica Saldaña.

Otros inquilinos potenciales son los turistas. “Personas que vienen unos días de vacaciones y que prefieren distritos cercanos a los atractivos turísticos. En estos casos, se acostumbra alquilar también por día. Por ejemplo, en Miraflores, se puede llegar a cobrar hasta US$100 diarios por departamentos de un dormitorio”, cuenta Peralta.

Un tema crucial es la realización del inventario. “Siempre recomiendo que el propietario y el inquilino se reúnan para hacer una relación lo más detallada y clara posible no solo de las cosas más costosas, sino de todo lo que tiene el departamento”, sugiere Saldaña